Building Maintenance Gedung: Jenis Perawatan dan Jadwalnya

Building maintenance adalah rangkaian kegiatan pemeliharaan dan perawatan supaya gedung beserta sarana dan prasarananya tetap laik fungsi, aman, dan nyaman dipakai. Kegiatannya mencakup pembersihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan, dan penggantian bagian gedung menurut jadwal yang jelas.

Bagi pengelola hotel, villa, dan gedung kantor di Bali, building maintenance yang terjadwal mencegah kerusakan kecil berubah menjadi biaya besar. Artikel ini menjelaskan arti building maintenance menurut aturan di Indonesia, jenis perawatan yang umum, bagian gedung yang perlu dirawat, jadwal per bagian untuk iklim tropis, cara aman merawat bagian di ketinggian, dan langkah menyusun jadwal untuk bangunan Anda. Tim high risk cleaning menyusunnya dari sisi pekerjaan di lapangan, khususnya bagian luar gedung yang sulit dijangkau.

Arti building maintenance menurut aturan di Indonesia

Di Indonesia, building maintenance diterjemahkan sebagai pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung. Acuannya Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung. Aturan ini membedakan dua istilah yang sering dipakai bergantian.

Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi. Sifatnya pencegahan: membersihkan, merapikan, memeriksa, dan menguji sebelum ada kerusakan. Perawatan adalah kegiatan memperbaiki atau mengganti bagian bangunan, komponen, dan bahan bangunan supaya gedung tetap laik fungsi. Sifatnya memperbaiki sesuatu yang sudah menurun atau rusak.

Jadi building maintenance yang baik selalu menggabungkan keduanya. Pemeliharaan rutin membuat kebutuhan perawatan lebih jarang dan lebih murah, sedangkan perawatan yang cepat mencegah kerusakan menjalar ke bagian lain. Untuk pemilik gedung, perbedaan ini berguna saat menyusun anggaran: pemeliharaan masuk biaya rutin tahunan, sedangkan perawatan sering perlu anggaran tersendiri.

Tujuan building maintenance juga lebih luas dari sekadar gedung yang terlihat bersih. Pemeliharaan yang teratur menjaga keselamatan penghuni dan tamu, memperpanjang umur komponen yang mahal seperti kaca, panel, dan atap, serta menjaga nilai aset saat gedung dijual atau disewakan. Bagi hotel dan villa, kondisi kaca, fasad, dan area umum juga ikut membentuk kesan pertama tamu, jadi kerusakan kecil yang dibiarkan bisa berdampak pada ulasan dan tingkat hunian.

Jenis building maintenance yang perlu diketahui pengelola gedung

Jenis building maintenance dibedakan dari waktu dan alasan pekerjaannya dilakukan. Empat jenis ini yang paling sering dipakai di gedung komersial, hotel, dan villa:

• Pemeliharaan preventif. Pekerjaan terjadwal untuk mencegah kerusakan, misalnya membersihkan talang sebelum musim hujan, mencuci kaca luar, atau memeriksa sealant panel ACP.
• Perawatan korektif. Perbaikan setelah ditemukan masalah, misalnya mengganti karet kaca yang getas atau menambal cat yang mengelupas.
• Pemeliharaan berbasis kondisi. Pekerjaan dilakukan saat hasil pemeriksaan menunjukkan perlu, misalnya kaca dicuci lebih cepat karena kerak mineral sudah terlihat.
• Perawatan darurat. Respons cepat untuk kerusakan yang mengganggu keselamatan atau operasional, seperti atap bocor saat hujan deras atau panel yang lepas.

Permen PU 24/2008 juga membagi perawatan menurut tingkat kerusakannya. Rehabilitasi memperbaiki bangunan yang rusak sebagian dengan arsitektur dan struktur yang tetap. Renovasi memperbaiki bangunan yang rusak berat sebagian, dan arsitektur, struktur, serta utilitasnya boleh berubah. Restorasi juga untuk kerusakan berat sebagian, tetapi arsitekturnya wajib dipertahankan. Aturan yang sama menetapkan batas biaya perawatan: kerusakan ringan maksimum 35 persen, sedang 45 persen, dan berat 65 persen dari harga satuan tertinggi pembangunan gedung baru sejenis.

Dalam praktik, porsi terbesar sebaiknya ada di pemeliharaan preventif. Semakin rapi jadwal preventifnya, semakin jarang gedung masuk kategori perawatan berat.

Bagian gedung yang dirawat dalam building maintenance

Building maintenance tidak hanya soal AC dan listrik. Lampiran Permen PU 24/2008 membagi lingkup pemeliharaan menjadi enam bagian:

1. Arsitektur: dinding kaca, kusen, pintu, dinding keramik dan marmer, panel ACP, plafon, lantai, dan cat.
2. Struktur: kolom, balok, pelat, dinding beton, dinding batu, dan rangka atap.
3. Mekanikal: tata udara, plambing, saluran air bersih dan air kotor, pompa, dan lift.
4. Elektrikal: panel listrik, penerangan, genset, penangkal petir, dan sistem tanda bahaya.
5. Tata ruang luar: taman, halaman, jalan, parkir, dan saluran di sekitar gedung.
6. Tata graha: kebersihan harian ruang dalam, toilet, area umum, dan pengendalian hama.

Di gedung dan villa di Bali, bagian arsitektur luar paling cepat menurun karena paparan matahari, hujan, kelembapan, dan udara bergaram di daerah dekat pantai. Kaca luar berkerak, fasad berlumut, talang tersumbat daun, dan plafon tinggi di lobi atau gudang berdebu. Bagian-bagian ini juga yang paling sering terlewat dari jadwal, karena letaknya di ketinggian dan tidak bisa dijangkau staf kebersihan biasa.

Bagian mekanikal dan elektrikal biasanya dipegang teknisi internal atau kontraktor yang punya kontrak servis berkala, misalnya untuk AC, pompa, genset, dan lift. Tata graha dijalankan staf kebersihan setiap hari. Bagian arsitektur luar dan atap justru sering tidak punya penanggung jawab tetap, padahal di bangunan beratap terakota dengan banyak pohon kelapa di sekitarnya, daun dan kotoran mudah menyumbat talang dan memicu rembesan ke plafon. Karena itu, daftar inventaris building maintenance sebaiknya memisahkan bagian yang bisa dikerjakan dari lantai dan bagian yang butuh akses khusus.

Jadwal building maintenance per bagian gedung

Jadwal building maintenance menentukan seberapa sering setiap bagian dibersihkan atau diperiksa. Permen PU 24/2008 memberi frekuensi minimum untuk sejumlah komponen arsitektur dan struktur. Tabel berikut merangkumnya, ditambah catatan untuk bangunan di iklim tropis seperti Bali.

Bagian gedung	Frekuensi minimum menurut Permen PU 24/2008	Catatan untuk iklim tropis
Dinding kaca	Pemeliharaan setidaknya 1 kali setahun	Kaca luar hotel dan kantor biasanya perlu dicuci jauh lebih sering karena kerak dan debu
Panel ACP	Pemeriksaan sealant dan panel setiap 6 bulan	Gabungkan dengan pencucian fasad supaya lumut tidak menempel
Kusen aluminium	Dibersihkan setiap bulan, area berdebu setiap hari	Periksa karet dan sealant saat kaca dicuci
Dinding keramik dan marmer	Dibersihkan minimal 2 kali sehari, disinfeksi setiap 2 bulan	Berlaku untuk area dalam dengan lalu lintas tinggi
Plafon akustik, kayu, dan metal	Dibersihkan setiap 2 bulan	Plafon tinggi di lobi dan gudang butuh akses khusus
Dinding beton	Dibersihkan setiap 6 bulan	Dinding yang terkena tampias hujan cepat berlumut
Dinding batu kali	Dibersihkan minimal 2 kali setahun	Periksa lumut dan rembesan setelah musim hujan
Saluran air kotor terbuka	Dibersihkan minimal 1 kali sebulan	Talang dan saluran air hujan sebaiknya dicek sebelum musim hujan

Angka di aturan adalah batas minimum, bukan jadwal ideal. Bangunan di dekat pantai, di jalan yang ramai, atau di bawah pohon besar biasanya butuh frekuensi lebih rapat. Untuk kaca, panduan lebih rinci per jenis bangunan ada di artikel seberapa sering kaca gedung harus dibersihkan. Tetapkan jadwal awal dari tabel ini, lalu sesuaikan setelah dua atau tiga siklus berdasarkan kondisi yang tercatat.

Cara termudah membaca tabel di atas adalah mengelompokkannya per frekuensi. Pekerjaan harian dan mingguan berisi tata graha dan pembersihan area dalam. Pekerjaan bulanan berisi kusen, saluran, dan pemeriksaan ringan. Pekerjaan dua sampai tiga bulanan berisi plafon dan pencucian kaca luar di bangunan yang terpapar. Pekerjaan enam bulanan berisi pemeriksaan panel ACP, sealant, dan dinding beton. Pekerjaan tahunan berisi pemeliharaan dinding kaca secara menyeluruh, pengecatan ulang kusen besi, dan pemeriksaan atap. Jadwalkan pemeriksaan talang dan atap sebelum musim hujan, karena saat itulah sumbatan dan bocor paling sering muncul.

Perawatan gedung di ketinggian untuk kaca, fasad, dan atap

Bagian gedung di ketinggian butuh perencanaan sendiri dalam building maintenance, karena risikonya bukan hanya hasil kerja yang kurang bersih, tetapi orang jatuh. Peraturan Menteri Ketenagakerjaan Nomor 9 Tahun 2016 tentang K3 dalam Pekerjaan pada Ketinggian mengatur cara kerja, alat, dan kompetensi pekerja untuk pekerjaan seperti ini.

Pekerjaan yang termasuk di sini antara lain pencucian kaca luar, pembersihan fasad, pemeriksaan sealant dan panel ACP, pembersihan talang dan atap, serta plafon tinggi di lobi dan gudang. Metodenya bisa memakai gondola, sky lift, perancah, atau rope access dengan dua tali, tergantung bentuk bangunan dan akses di atap. Apa pun metodenya, pekerja wajib terhubung ke sistem penahan jatuh yang tertambat dengan benar, misalnya lifeline di atap. Teknisi yang bekerja juga perlu kompetensi kerja di ketinggian sesuai jenis pekerjaannya, seperti TKBT untuk bangunan tinggi.

Karena alat dan kompetensinya khusus, bagian ini biasanya diserahkan ke vendor. Untuk kaca luar, lihat jasa pembersihan kaca gedung di Bali. Untuk dinding luar dan panel, lihat facade cleaning di Bali. Bangunan tanpa gondola biasanya dikerjakan dengan jasa rope access di Bali, dan plafon tinggi di gudang ditangani lewat layanan pembersihan plafon gudang. Sebelum vendor datang, pengelola gedung bisa membantu dengan menyiapkan akses ke atap, informasi titik tambat atau angkur beserta catatan pemeriksaannya bila ada, dan izin untuk membatasi area di bawah jalur kerja. Persiapan ini mempercepat pekerjaan dan membuat area tetap aman bagi tamu dan karyawan.

Masukkan pekerjaan ini ke kalender building maintenance yang sama dengan pekerjaan internal, supaya tidak tertunda sampai kotorannya sudah sulit dibersihkan.

Cara menyusun jadwal perawatan gedung untuk hotel, villa, dan kantor

Jadwal building maintenance yang berjalan biasanya sederhana dan dicatat. Lima langkah ini bisa dipakai untuk gedung kecil maupun besar:

1. Buat inventaris bagian gedung. Daftar semua komponen per lingkup: arsitektur, struktur, mekanikal, elektrikal, ruang luar, dan tata graha. Tandai bagian yang ada di ketinggian.
2. Catat kondisi awal. Foto dan beri catatan singkat untuk setiap bagian, terutama kaca luar, fasad, talang, dan plafon tinggi.
3. Tetapkan frekuensi. Mulai dari batas minimum Permen PU 24/2008, lalu rapatkan untuk bagian yang terpapar cuaca, garam, atau debu jalan.
4. Bagi tugas internal dan vendor. Staf internal menangani tata graha dan pemeriksaan ringan. Pekerjaan di ketinggian, kelistrikan, dan lift diserahkan ke pihak yang kompeten. Saat memilih vendor, gunakan daftar hal yang wajib dicek sebelum menyewa vendor kerja ketinggian.
5. Catat dan evaluasi. Simpan tanggal, temuan, dan tindakan setiap pekerjaan. Tinjau jadwal setiap enam bulan dan sesuaikan dengan musim hujan dan musim ramai tamu.

Untuk hotel dan villa, jadwalkan pekerjaan luar di pagi hari atau di luar musim ramai supaya tamu tidak terganggu. Untuk kantor, akhir pekan biasanya paling aman. Yang penting, jadwal ditulis di satu kalender yang dilihat semua pihak, termasuk front office dan keamanan, supaya tidak ada pekerjaan yang bentrok dengan acara atau jam sibuk.

Setelah satu tahun berjalan, catatan building maintenance ini menjadi bahan yang berharga. Anda bisa melihat bagian mana yang paling sering bermasalah, berapa biaya yang benar-benar keluar, dan pekerjaan mana yang lebih hemat bila dijadwalkan bersamaan, misalnya pencucian kaca luar dan pemeriksaan sealant dalam satu kunjungan.

FAQ: building maintenance gedung

Apa yang dimaksud dengan building maintenance?

Building maintenance adalah kegiatan pemeliharaan dan perawatan gedung agar tetap laik fungsi. Menurut Permen PU 24/2008, pemeliharaan menjaga keandalan gedung, sedangkan perawatan memperbaiki atau mengganti bagian yang menurun atau rusak. Tujuannya menjaga keselamatan penghuni dan umur bangunan.

Apa saja jenis building maintenance?

Jenis yang paling umum adalah pemeliharaan preventif, perawatan korektif, pemeliharaan berbasis kondisi, dan perawatan darurat. Untuk perawatan berskala besar, Permen PU 24/2008 membaginya menjadi rehabilitasi, renovasi, dan restorasi. Porsi terbesar sebaiknya tetap ada di pemeliharaan preventif.

Apa beda pemeliharaan dan perawatan gedung?

Pemeliharaan bersifat pencegahan, seperti membersihkan, memeriksa, dan menguji. Perawatan bersifat perbaikan, seperti mengganti komponen yang rusak. Keduanya sama-sama bagian dari building maintenance, dan pemeliharaan yang rutin membuat kebutuhan perawatan lebih jarang.

Seberapa sering kaca dan fasad gedung perlu dibersihkan?

Permen PU 24/2008 menyebut dinding kaca perlu pemeliharaan setidaknya setahun sekali dan panel ACP diperiksa setiap enam bulan. Di iklim tropis, kaca hotel dan kantor biasanya perlu dicuci lebih sering karena kerak dan debu cepat menempel.

Apa tugas staf building maintenance?

Staf building maintenance menjalankan jadwal pemeliharaan, memeriksa kondisi gedung, menangani perbaikan ringan, dan mencatat setiap pekerjaan. Pekerjaan khusus seperti kerja di ketinggian, kelistrikan, dan lift biasanya dikoordinasikan dengan vendor yang kompeten.

Sumber

• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung (JDIH BPK)
• Peraturan Menteri Ketenagakerjaan Nomor 9 Tahun 2016 tentang K3 dalam Pekerjaan pada Ketinggian (JDIH Kemnaker)